MEMORIA
Arquitecto
1.
OBJETO
El
objeto de este documento es programar y definir la realización de un Complejo
Gerontológico para la asistencia a mayores en función de un programa
consistente fundamentalmente en una Residencia de Ancianos, una Unidad de Día
y Aulas; estableciendo las distintas fases que en mayor medida puedan
adecuarse a las posibilidades permitidas por los inmuebles, y definir las
características generales de las obras: funcionales, formales, constructivas
y económicas de la primera fase del Centro, proporcionando por último, un
avance de presupuesto.
2.
SITUACION
La
iniciativa se desarrollará en las parcelas situadas en Agustín Moreno nº 3,
Agustín Moreno nº 1, esquina a San Pedro (dos parcelas catastrales), y Agustín
Moreno nº 11, siendo la edificación principal la situada en el número 3.
3.
ENCARGO Y ARQUITECTO
El
encargo se realiza por la Fundación Santa María de los Huérfanos,
propietaria de los inmuebles, y el arquitecto es José Eugenio González
Madorrán, con residencia profesional en Córdoba.
4.
PROGRAMA FUNCIONAL DEL COMPLEJO
En
un principio, la propuesta funcional que se realiza por parte de la Fundación
es la de la creación de una residencia de ancianos con una capacidad en torno
a 50 plazas, 40 de ellas asistidas y 10 de válidos, que ha de coexistir con
el Centro de Día que actualmente se encuentra en funcionamiento en parte de
la edificación principal, y además, se plantea la conveniencia de la inclusión
en su caso de una unidad de estancia diurna para unas veinte personas.
Con
posterioridad a este planteamiento, y motivado por la adquisición de nuevos
inmuebles, los de Agustín Moreno 1 y 11, el programa funcional se reorienta
de tal forma que la edificación principal albergaría la Residencia de
Mayores junto con el Centro de Día existente; en las dos unidades catastrales
de Agustín Moreno 1 se ubicaría la Unidad de Día y dos aulas formativas, y
el solar de Agustín Moreno se dejaría para una futura ampliación de la
Residencia de Ancianos.
5
PROGRAMA TEMPORAL
La
acomodación de los requerimientos funcionales a la disponibilidad espacial,
además de la necesaria coexistencia con el Centro de Día en uso, determinan
como más adecuado el establecimiento de las siguientes fases de actuación:
FASE
I: Intervención en parte de la edificación principal para la construcción
de la residencia de ancianos, una gran parte de ella de nueva planta en la
zona de la parcela susceptible de edificación, y otra parte mediante la
rehabilitación de parte de la edificación existente actualmente en desuso.
En
esta fase, y dado el carácter histórico del edificio y su nivel de protección,
se requiere como cuestión previa antes de cualquier intervención, un estudio
arqueológico del inmueble (Anexo II ),
que en este caso se está realizando mediante convenio institucional (
Anexo I ).
FASE
II: Rehabilitación del resto de la edificación principal para el uso actual
de Centro de Día, así como la adaptación de las casas de Agustín Moreno nº
1 (esquina a la plaza de San Pedro) para Unidad de Día y Aulas.
FASEIII:
Ampliación de la Residencia de Ancianos en la calle Agustín Moreno nº 11
El
establecimiento de las características funcionales, formales, constructivas y
económicas de la FASE I es el objeto específico del presente Anteproyecto.
6.
PROGRAMA FUNCIONAL FASE I.
6.1.
Condiciones particulares.
La
propuesta funcional que para esta primera fase se plantea por la Fundación,
se concreta en la creación de una Residencia de Mayores en torno a 50 plazas
con un 80% de asistidos y un 20% de válidos.
Además
de esta condición previa se plantean en los acuerdos de la Fundación,
algunas características de las instalaciones, que en general, han de hacer
especial énfasis en las cuestiones relacionadas con la accesibilidad y el
cumplimiento de sus normativas, así como el cumplimiento de las normas
relacionadas con los requisitos materiales y funcionales que a tal efecto
tiene elaborada la Consejería de Asuntos Sociales de la Junta de Andalucía.
Específicamente
se plantea, que aun cuando en la Orden de 29 de febrero de 1996 de la citada
Normativa, y en concreto en el punto 1.1.3. del Anexo I, se especifica que
cada tipo de Centro, sea independiente, podría en este caso plantearse la
posibilidad futura de compartir algunos servicios del edificio.
Además
de esta Normativa de aplicación, se plantean las siguientes particularidades:
-
dormitorios preferentemente dobles o individuales
-
aun cuando resultasen menos de 50 plazas, se contase con enfermería y
mortuorio
-
elaboración de un Plan de Evacuación y Emergencia
-
Posibilidad de llamadas directas a las habitaciones
-
estimación de un número de empleados de unas treinta personas
6.2.
Normativa de aplicación
Además
del necesario cumplimiento de Normativas como el Decreto 72/1992 de 5 de mayo
del BOJA de 23 de mayo de 1992 sobre accesibilidad y eliminación de barreras
arquitectónicas, con la finalidad de conseguir la autorización, inscripción
registral y la acreditación del inmueble por la Junta de Andalucía, que
también se pretende, exige en principio que los requerimientos y condiciones
mínimas, materiales y funcionales de los Centros de Servicios Sociales, se
ajusten además de al Decreto 87/1996 de 20 de febrero , a la Orden del 26
también de febrero y del mismo año que lo desarrolla.
En
forma resumida, las condiciones que se determinan dentro de la Normativa
General, y las específicas que se refieren al programa funcional propuesto
por la Fundación, es la siguiente:
6.2.1.
Normativa de usos generales por zonas:
Administración:
Recepción
Espera de visitantes
Dirección
Administración
Gestión
Servicios:
Cocina
Vestuarios
Mantenimiento
y seguridad
Eliminación de basuras
Lavandería
En cocinas: alicatado con mas de 2 m de altura
Almacén
Frigorífico y congelación
Normas técnico-sanitarias: RD 2505/83 del 4 de agosto
2817/83 del 13 de octubre
1945/83
del 22 de junio
Sin
embargo, la modificación del objeto funcional en el sentido de que la
totalidad de las plazas sean asistidas, así como el requerimiento de
acreditación, exige el cumplimiento de la orden de 1 de julio de 1997, por la
que quedan regulados los mas exigentes requisitos de calidad, materiales y
funcionales que deben reunir los centros de atención a personas mayores y los
centros de atención con discapacidad para obtener la acreditación.
Así,
en el Anexo II, apartado III, se regulan las condiciones específicas para los
centros de atención especializada para personas mayores, quedando éstas, así
como las previstas en este anteproyecto, resumidamente expuestas de la
siguiente manera:
NORMATIVA
PROYECTADO
|
dormitorio
individual (baño
compartido) |
10 |
12,86 12,08 |
|
dormitorio
doble |
14 |
17,23 20,50 |
|
lados
libres de la cama distintos al cabecero |
3 |
3 |
|
acceso
a la cama |
>=
1,20 m |
1,20 |
|
armario |
L
>= 0,80 m F
>= 0,55 m |
L
>= 1,10 m F
= 0,55 m |
|
Baño
geriátrico |
1
/ 20 plazas recom.
1 / planta |
2 1
/ planta salvo PB |
|
Sala
visitas |
1
/ 50 plazas >=
12 m2 |
1 22,03
m2 |
|
Espacios
abiertos (patios, jardines, terrazas, etc. |
SI |
SI |
|
Comedor |
1,5
m2/plaza |
45,77+80,27
= 126,04 4,3
m2/ plaza |
|
Enfermería |
1
/ >= 30 plazas |
SI |
|
Rehabilitación |
1
m2/plaza |
33,16 1,18
m2/plaza |
Ha
sido pretensión prioritaria de la Fundación, garantizar por una parte la
intimidad individual, por lo que del total de las 29 plazas previstas, 21 se
ubican en habitaciones individuales. Pero por otra parte, y de forma
compatible con la necesidad del espacio íntimo, se plantea simultaneamente
posibilitar la relación entre los mayores, evitando así tendencias al
retraimiento que esta fase vital comporta. Se disponen para ello espacios de
estancia al aire libre (patios) y espacios comunes cubiertos en mucha mayor
cuantía que los requerimientos dimensionales exigidos.
También,
es objetivo prioritario garantizar las condiciones de seguridad personal, para
lo que se preverán en el Proyecto de Ejecución mecanismos de llamada y
control en habitaciones, baños, etc, así como la previsión de
accesibilidad.
7.
ANALISIS ARQUITECTONICO DEL EDIFICIO
La
edificación de Agustín Moreno nº 3 se implanta en una parcela sumamente
irregular, de difícil comprensión como unitaria a no ser probablemente por
el hecho, tal como se cuenta según los antecedentes históricos en el
testamento que origina la Fundación, de que es fruto de la unión de parcelas
independientes.
Tipológicamente
la implantación de la edificación existente, se resuelve en torno a dos
patios trapezoidales de distinta importancia relativa ya que las características
superficiales y de lenguaje del mayor son notablemente superiores.
Esta
parte de la edificación existente es la que tiene una relación mas directa
con la fachada, incluso hay dos accesos, cada uno de los cuales se sitúa en
una relación parecida en cuanto a su ubicación con cada uno de los patios.
Resulta
singular como la edificación, que lógicamente se alinea a fachada por el
sur, y por el oeste se adosa a medianeras, por el norte se separa de esta
dejando vacíos, necesarios por otra parte, pero con cierto aspecto de
marginalidad.
Por
el este, la edificación va degradándose progresivamente, convirtiéndose prácticamente
en ruina hasta el vacío que se constituye en protagonista del resto de la
parcela y que se encuentra notablemente degradado
8.
ANALISIS URBANISTICO
Las
condiciones urbanísticas del inmueble vienen determinadas en la actualidad
por el PGOU de 1986, al quedar el edificio y la parcela, incluídos dentro de
la Ordenanza de Edificios Protegidos con un nivel de protección “B”,
denominado Monumental II.
Las
condiciones de edificación que para este grado de protección quedan
reguladas en el art. 201 del PGOU son las siguientes:
Art.201.
1.-
El grado máximo de intervención que de acuerdo con el art. 190 se permite en
los edificios englobados en esta categoría es la de RDISTRIBUCIÓN (grado 4º),
y en su caso de reedificación integral del edificio.
2.-
Si la parcela inicialmente incluída en este nivel de protección estuviese
libre de edificación por haber sido declarado el edificio preexistente en
situación legal de ruina, por resolución definitiva y firme, se deberá
aplicar el nivel de intervención 8º-1 REEDIFICACION INTEGRAL.
3.-
Se permitirá la demolición de los cuerpos de obra añadidos que desvirtúen
la unidad arquitectónica original, así como la reposición de elementos
arquitectónicos y huecos promitivos.
4.-
Será obligatorio el mantenimiento de todos los elementos arquitectónicos que
configuren el carácter original del edificio
Se
prohibe todo tipo de rótulos de carácter comercial o similar.
En
cuanto a las condiciones de uso son las siguientes:
Art.
202
a)
vivienda en 1ª categoría
educativo
cultural
b)
religioso
hotelero
areas
libres
administrativo
social
Específicamente,
el inmueble que consideramos tiene una calificación concreta en el PGOU como
equipamiento, y dentro de este concepto, como equipamiento social para
residencia de ancianos.
Tal
calificación, y el hecho de ubicarse en el Centro Histórico, le confiere un
estatus singular por el que es considerado dentro del Sistema de Equipamiento
Comunitarios (art 178 NN.UU.)
Esta
consideración le determina una particularidad, cual es el hecho de que sería
posible de forma genérica una edificabilidad de 2 m2/m2, con la posibilidad
de ocupar el 100% de la parcela (art. 181 NN.UU.).
Sin
embargo el elevado nivel de protección (Monumental II) limita esta
consideración genérica del art 181 bis de las NN.UU.:
Si
las características necesarias para la edificación dotacional hicieran
improcedente la edificación siguiendo las ordenanzas de la zona en que se
localice, podrá relevarse de su cumplimiento, a excepción de las que se
refieren a su altura máxima, mediante la aprobación de un Estudio de
Detalle, y sin que la ocupación exceda las dos terceras partes de la parcela.
Recientemente
ha sido aprobado un Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico de Córdoba
cuyas determinaciones futuras, fundamentalmente en lo relativo a las
condiciones de la nueva edificación, y tras análisis y comprobación “in sítu”
de los técnicos responsables, serán las propuestas en est documento
9.
ANALISIS DE LAS ALTERNATIVAS Y PROPUESTA
Hay
que decir en primer lugar, que desde el punto de vista de la importancia
arquitectónica del edificio, que se recoge en el alto nivel de protección
(Monumental II) con que aparece en el PGOU, tendría sentido, y por otra
parte, sería deseable que la intervención global sobre la totalidad del
edificio y que queda para la Fase II, se realizará lo más rápidamente
posible.
Pero
dejando a un lado lo deseable, y volviendo al programa funcional, la cuestión
que se plantea como principal es la de resolver la propuesta de Residencia de
Ancianos sin entorpecer el funcionamiento del Centro de Día actualmente en
uso en parte del edificio, en un inmueble con un nivel de protección
Monumental II.
Por
otra parte, y como cuestión previa, hay que decir que la previsión de
intervención arquitectónica que se hace a continuación, está supeditada a
los resultados derivados de los estudios arqueológicos que se están
realizando tanto en el edificio en sí como en el subsuelo, de manera que cabe
la posibilidad de modificaciones puntuales en el Proyecto definitivo que se
someta a licencia municipal.
No
obstante lo anterior, a la vista de todos los datos actuales y analizando las
posibilidades de ocupación de la edificación existente actualmente sin ningún
uso concreto, nos encontramos con que en planta baja sería posible el acceso
por la puerta principal del edificio y la ocupación de la crujía de la
izquierda que separa los dos patios, también el patio pequeño, el porche del
fondo y el espacio posterior (muy residual y utilizado como almacén de
desechos de obra), así como la vivienda del portero.
En
planta alta pueden ocuparse los espacios existentes sobre los susceptibles de
ocupación en planta baja,(con excepción del situado encima de la entrada y
la crujía que separa los dos patios (ocupados ambos por el bar del Centro de
Dia actualmente en funcionamiento).
La
conclusión es que los espacios del edificio actual que serían susceptibles
de ocupación resultan absolutamente insuficientes paa el cumplimiento del
programa que pretende la Fundación, llegando en el mejor de los casos a
cubrir lo que serían servicios generales.
Por
consiguiente, el paso posterior sería verificar la forma de edificar en la
actual zona de la parcela no ocupada por la edificación de forma que entre
ambas (parte de la edificación actual y parte de nueva planta) pueda
satisfacerse el programa deseado.
Para
ello, y volviendo al apartado del Análisis Urbanístico, comprobamos que
desde el punto de vista de la protección del inmueble y en la medida en que
gran parte de su superficie construída está ocupada y por lo tanto se
mantiene, y que de la superficie no ocupada, todo excepto los necesarios
acoplamientos de la nueva edificación con la existente, igualmente se
mantiene, se concluye que la protección de la edificación existente que se
plantea en el PGOU, resulta una cuestión apriorística en la propuesta.
Respecto
de las posibildades de ampliación, y como ya ha quedado expuesto, resulta
posible en aplicación del art. 181 bis “Edificaciones Especiales”, con la
limitación de que la ocupación no exceda de los 2/3 de la superficie de la
parcela, y la necesidad de tramitar un Estudio de Detalle.
En
nuestro caso, al tener la parcela una superficie de 1.712 m2, podrían
ocuparse 1.141 m2 de la parcela, dejando libres un mínimo total de 571 m2.
Parámetro que se cumple en este anteproyecto, cuyas zonas sin ocupar suman
604,31 m2.
Por
otra parte, el mantenimiento del Centro de Día existente y los requerimientos
funcionales pretendidos por la Fundación y completados con la Normativa
Funcional de aplicación, sólo son posibles planteando tres plantas en la
zona de nueva edificación, cuestión esta que resulta posible ya que el art.
181 bis de las NN.UU. del PGOU en cuyas determinaciones actuales se apoya la
ampliación excepciona del rigor que le impone el grado de protección salvo
la altura de la edificación que es necesario mantener, siendo la que se
proyecta menor que la de la edificación actual.
Hay
que decir en este sentido que en el Estudio de Detalle aprobado en 1992 sobre
este edificio, la propuesta de ampliación existente era de tres plantas.
Por
lo tanto, en la medida que es posible la ampliación de la edificación
existente hasta los límites ya expuestos, y que es también posible la
coexistencia de los dos centros, incluso con la gestión compartida en alguna
fase posterior de la edificación, puede cubrirse el programa funcional
pretendido.
Queda
por ver algunas de las cuestiones del programa funcional propuesto y el encaje
con los requerimiento normativos.
En
este sentido, se plantea en principio un número total de 29 camas, con lo que
no resulta necesario la previsión de enfermería y mortuorio. No obstante,
dado que el límite para la necesidad de previsión de estas funciones se sitúa
en 30 plazas, se ha previsto un espacios para la funcion de enfermería,
pensando también la posibilidad de instalar el mortuorio en la fase de
ampliación.
Por
otra parte, hay que decir que aun cuando no existen estandares superficiales
en cuestiones tales como lavandería, (probablemente porque este servicio
puede ser gestionado externamente), resulta deseable por experiencias
contrastadas que se sitúe en el mismo centro.
Igualmente
y apoyado por experiencias de otras Residencias, se incluye en cada planta
hueco con comunicación vertical para la ropa sucia, un baño- sala, y la
posibilidad de almacén en los vacíos residuales.
En
la planta baja se localizan los servicios generales recepción, visitas,
administración, personal, cocinas, comedor y sala de estar-bar. Además se
localizan 4 dormitorios y la sala de rehabilitación. En la planta siguiente,
se localizan dormitorios mas sus servicios necesarios, y en la tercera, también
habitaciones más un comedor y una sala de estar. Además, también en la
planta tercera se sitúa un aula y una sala de reuniones para la Fundación.
Las tres plantas se comunican mediante un montacargas, un ascensor para
personas y otro con posibilidad
de transportar una camilla. La comunicación entre la cocina en planta baja
con el comedor de la planta última, se realiza mediante dos montaplatos, uno
para comida elaborada y otro para platos sucios.
Además,
en la planta inferior y en edificaciones separadas del edificio principal, y a
modo de anexos conformando los dos nuevos patios, se sitúan la zona de
vestuarios de personal y la lavandería, pudiendo esta última ocupar dos
plantas, reservando la superior en caso de necesidad futura para usos diversos
relacionados con la ropa: costura, plancha, etc.
10.
RESUMEN DE SUPERFICIES CONSTRUIDAS
El
resumen de superficies construídas se realiza según cada planta y
considerando la parte que se rehabilita y la parte de nueva planta.
REHABILITACION
NUEVA PLANTA
|
|
Edificio |
Patio |
Edificio |
Patio
I |
Patio
II |
TOTAL |
|
P:B: |
216,26 |
83,52 |
488,24 |
121,10 |
138,21 |
920,76 |
|
P.1ª |
- |
- |
362,37
|
- |
- |
362,37
|
|
P.2ª |
170,43 |
- |
399,30 |
- |
- |
|
|
TOTAL EDIFICADO |
386,69 |
|
1.249,91 |
|
|
|
La
superficie total que se construye es de 1.636,6 m2 de los cuales 386,69 son de
rehabilitación y 1.249,91 de nueva planta.
La
superficie de patios a tratar es de 342,83 m2
11.
PRESUPUESTO
Para
el establecimiento del Presupuesto de Ejecución Material, se ha tenido en
cuenta además además de las actividades convencionales, las siguientes
consideraciones:
1º
Aun cuando parte de la edificación total que se prevé mantiene elementos
constructivos a rehabilitar, su estado es tal que la estimación del
costo por metro cuadrado de esta parte será superior al construído de
nueva planta.
2º
La estructura parcelaria en la que se ubica en inmueble, sin apenas
fachada y además siendo ésta de carácter monumental impiden, un normal
funcionamiento de la accesibilidad generándose sobrecostos que van a
extenderse a lo largo de toda la ejecución de la obra.
Con
todo ello, el Presupuesto de Ejecución queda conformado de la
siguiente manera:
PRESUPUESTO TOTAL………………………….. 1.305.246 euros
Córdoba, marzo de 2.001
José
Eugenio González Madorrán
ARQUITECTO